L’obtention d’un prêt est la plupart du temps conditionnée à la souscription d’une assurance ayant vocation à couvrir l’intégralité de la période de crédit. Le coût de cette assurance varit en fonction des risques couverts par l’assurance et des garanties demandées en cas d’impossibilité de remboursement du prêt. Afin de connaître au mieux ces risques l’assureur va demander au souscripteur de l’assurance des informations relatives à son état de santé au moyen de ce que l’on appelle « la déclaration de santé ».

La déclaration de santé :

Il s’agit d’un questionnaire destiné à préciser les risques que vous pouvez être amenés à courir du fait de votre activité professionnelle, de votre vie personnelle ou encore de vos antécédents médicaux.

Une fois ces informations portées à la connaissance de l’assureur, ce dernier pourra vous faire payer une surprime destinée à compenser ces risques, ou encore exclure certaines garanties en fonction des déclarations. La déclaration de santé doit être remplie avec le plus grand sérieux car tout mensonge ou oubli rendra nul le contrat d’assurance. Si les informations fournies sont inexactes du fait d’une erreur involontaire alors l’indemnité reçue serait amoindrie. Il est conseillé de garder une copie des réponses fournies dans la déclaration de santé.

Le possible complément de la déclaration de santé par une visite médicale :

Dans certains cas, l’assureur ne se contentera pas des réponses données au questionnaire médical et exigera en plus du souscripteur le passage d’une visite médicale. Plusieurs choses peuvent motiver cette requête :

• L’importance du capital emprunté : Plus la somme empruntée est élevée et plus le risque couru par l’assureur en cas de défaillance de l’emprunteur est grand. Il cherchera à s’en prémunir en recueillant le maximum d’informations grâce à une visite médicale pour évaluer ce risque au mieux et agir en toute connaissance de cause ;
• L’âge : Tous ne le font pas mais certains assureurs exigent une visite médicale au-delà d’un certain âge fixé par eux car ils estiment que le risque de mortalité de l’emprunteur est accru avec le vieillissement ;
• Les informations issues de la déclaration de santé : Il peut en résulter une inquiétude pour l’assureur parce que vous souffrez de pathologies particulières, du fait de vos antécédents médicaux, ou encore parce que vous avez un mode de vie facteur de risques aggravants. Par suite il vous demandera d’effectuer des examens médicaux plus poussés, ceux-ci seront à sa charge s’ils sont effectués dans un établissement agréé et si ce n’est pas le cas vous serez remboursés aprés avoir réalisé le paiement de la première prime d’assurance.

Quid du secret médical et de la vie privée du patient ? Pour ne pas piétiner ces principes fondamentaux la seule personne habilitée à prendre connaissance des résultats de vos examens médicaux est le médecin-conseil de votre assureur. C’est à lui seul que vous devez communiquer les résultats de vos examens.

Une fois les risques médicaux connus de votre assureur, différents scénarios sont envisageables :

Il peut refuser de vous assurer,

Il peut accepter de vous assurer dans des conditions tout ce qu’il y a de plus classique,

Enfin il peut vous assurer mais sous réserve que vous payez une surprime liée à l’existence d’un risque précis.

Les courtiers en assurance-emprunteur sont des professionnels à même de vous présenter un panel d’offres d’assureurs différents en fonction de votre situation.

Afin de permettre aux personnes victimes de problèmes de santé graves et/ou permanents d’accéder à la propriété immobilière et de bénéficier d’une assurance emprunteur il existe la convention dite « AERAS » (Assurer et Emprunter avec un Risque de Santé Aggravé).

Au regard du coût d’une assurance-emprunteur, beaucoup s’interrogent légitimement sur les déterminants de celui-ci et les éléments qui vont venir l’influencer à la hausse ou à la baisse.

Les éléments de calcul du prix de l’assurance-emprunteur :

La première méthode de calcul peut-être en fonction de la somme empruntée, autrement dit du capital initial. Les banques privilégient généralement cette méthode. Tous les mois, la somme réclamée au titre de l’assurance-emprunteur sera fixe durant toute la durée de remboursement de l’emprunt.

La deuxième méthode de calcul consiste à se baser sur la somme restant à rembourser, autrement dit le capital restant dû.  Le coût de l’assurance-emprunteur sera donc ici dégressif dans le temps.

Les éléments déterminants du coût de l’assurance-emprunteur sont les suivants :

• Le projet immobilier : somme empruntée, taux et type d’emprunt ;
• L’état de santé de l’emprunteur : antécédents médicaux, pathologies, et conduites à risques ;
• L’âge de l’emprunteur : on va prendre en considération l’âge de l’emprunteur au moment de la souscription du prêt immobilier ;
• La situation professionnelle et personnelle : l’exercice de certaines professions considérées comme sensibles ou la pratique de certains sports à risques influenceront à la hausse le montant des cotisations de l’assurance-emprunteur.

Il n’est pas obligatoire que l’organisme qui assure votre emprunt immobilier soit rattaché à la banque qui vous fait bénéficier de votre prêt. Il est tout à fait possible de dissocier les deux, et ce même en cours d’emprunt. Un courtier peut vous accompagner dans la renégociation de votre assurance-emprunteur.

Ensuite, les spécificités des garanties souscrites vont jouer sur le prix de l’assurance-emprunteur :

• La quotité assurée : Il est plus onéreux d’assurer à taux plein deux co-emprunteurs que de les assurer à 50% chacun ;
• Les dispositions de mise en œuvre de l’assurance (exclusion, franchise, taux de carence) ;
• Les garanties soumises au libre choix de l’emprunteur (ex : garantie en cas de perte d’emploi.)

La détermination du coût de l’assurance-emprunteur :

Il est possible de déterminer le prix de revient de l’assurance-emprunteur dès lors que l’on connaît le taux d’assurance. Imaginons que nous souhaitons emprunter 200 000 euros sur 20 ans (soit 240 mensualités) et que le taux qui nous est proposé est de 0,3%. Et bien par un simple calcul nous pouvons savoir quel sera le coût de cette assurance mais aussi à combien s’élèveront les mensualités à payer au titre de l’assurance. Il suffit d’abord de multiplier le taux d’assurance par le capital emprunté, puis de diviser le résultat obtenu par 12.

Après calcul on sait que l’assurance nous coutera donc globalement 20,83 euros par mois. Ensuite pour déterminer le coût global de l’assurance il faut multiplier ce chiffre par le nombre de mensualités, après calcul nous savons que le coût de l’assurance sera de 5000 euros.

Sur la période récente, la tendance est à la baisse des taux d’emprunt immobilier, ce qui accroît l’importance de la part liée à l’assurance dans le plan de financement de votre acquisition immobilière. Il est donc d’autant plus important de choisir au mieux son assureur, des indicateurs communs facilitent la comparaison entre les différents assureurs. Ils sont indiqués dans la notice d’information obligatoire.

Il y a :

• Le taux annuel effectif d’assurance: Il est indiqué de trois façons : en coût sur une période donnée, en coût total et enfin en pourcentage du capital. C’est un élément clé de comparaison des offres des différentes assurances proposées, à noter qu’il précise les garanties couvertes.
• Le coût de l’assurance: Il représente ce que cela vous aura coûté d’assurer votre emprunt pour toute la période de remboursement de celui-ci.
• Le taux moyen d’assurance : C’est le pourcentage que représente l’assurance par rapport au capital emprunté.

Les différentes garanties susceptibles d’être souscrites:

La perte totale et irréversible d’autonomie :

En raison de l’importance de la somme empruntée pour financer un achat immobilier, la période de remboursement est généralement longue. Nul n’est à l’abri malheureusement de subir un accident de la vie qui l’empêcherait de faire face au remboursement de ses mensualités.

C’est pourquoi, les assureurs ont l’obligation de couvrir le risque de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Cette assurance a vocation à couvrir les cas d’invalidité absolue et définitive, elle est imposée par la banque de même que la garantie décès.

La perte totale et irréversible d’autonomie est admise quand :

• Celle-ci est constatée par un médecin (il peut y avoir des litiges si l’assureur a une définition de la perte totale et irréversible d’autonomie différente de celle de la sécurité sociale) ;
• A la suite d’un accident de la vie ou d’une maladie l’emprunteur est inapte (moralement ou physiquement) de façon totale et irréversible à exercer une activité professionnelle rémunératrice ;
• L’emprunteur a besoin d’aide pour au mois trois des quatres activités suivantes : s’habiller, s’alimenter, se laver, se mouvoir.

A côté de la perte totale et irréversible d’autonomie sont aussi pris en charge par les assurances des cas d’une gravité moindre comme l’invalidité permanente partielle à 33% et l’invalidité permanente totale à 66%.

La mise en œuvre de l’assurance perte totale et irréversible d’autonomie :

La constatation médicale de la perte totale et irréversible d’autonomie va déclencher la prise en charge par l’assurance qui viendra pallier votre impossibilité de travailler et donc d’avoir des revenus.

Ainsi deux scénarios sont envisageables :

• Soit l’assurance va rembourser chaque mois les échéances du prêt jusqu’à complète extinction de celui-ci.
• Soit l’assurance va rembourser l’intégralité de la part du prêt non encore réglée par l’emprunteur en une seule fois.

Dans le premier cas, le prêt continue de courir jusqu’à son terme.

Dans le second, le prêt est remboursé de manière anticipée.

Attention toutefois aux cas où il y a une pluralité d’emprunteurs: si le prêt est assuré à hauteur de 50% pour chacun alors ne remboursera que la moitié du prêt puisque l’autre emprunteur sera encore en mesure d’exercer une activité rémunérée.

Des professions/sports à risques vont entraîner l’application d’une surprime dans la mesure où le risque de perte totale et irréversible d’autonomie est accru. L’accompagnement d’un courtier vous sera utile pour choisir l’offre d’assurance la plus adaptée à votre situation individuelle.

La garantie décès :

Son objectif est d’empêcher que les héritiers d’un emprunteur décédé accidentellement ou du fait d’une maladie, ne se retrouve à assumer la charge d’un emprunt conclu par lui.

Selon la quotité choisie, l’assurance va procéder au remboursement du capital restant dû. Il faut savoir que cette garantie est systématiquement exigée par les banques.

La garantie invalidité permanente totale  (IPT):

Pour qu’elle s’applique, il faut que l’assureur estime le taux d’invalidité à un niveau égal ou supérieur à 66%. Ce taux d’incapacité sera apprécié par l’assureur qui se chargera de rembourser les mensualités ou le capital restant dû s’il estime l’incapacité avérée. Comme avec toutes les autres garanties il existe des cas d’exclusions et divers facteurs qui vont en déterminer le coût (profession, sport pratiqué, quotité choisie, état de santé, âge…).

La garantie invalidité permanente partielle (IPP) :

Le taux d’incapacité est situé entre 33 et 66%: l’assuré peut travailler, mais pas à plein temps. Il est fréquent que les contrats d’assurance contiennent des exclusions.

La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) :

Elle fait suite à une maladie ou à un accident qui empêcherait l’assuré de percevoir l’intégralité de son revenu. L’incapacité est appréciée médicalement. L’intérêt est que le remboursement du prêt sera possible sous forme d’indemnités ou de forfait.

La garantie invalidité professionnelle médicale :

Destinée aux professionnels des secteurs médicaux, paramédicaux et vétérinaires, elle assure une couverture lorsqu’un accident de la vie ou une maladie empêchent excluent de manière définitive toute activité professionnelle.  Un barème particulier sera employé pour déterminer le taux d’incapacité.

Pour vous conseiller sur votre financement et obtenir le meilleur taux, un courtier immobilier peut être une bonne option pour répondre à vos attentes. Yes courtage vous accompagne sur Brest et ses alentours !